2025年，中国房地产市场正经历一场深刻的变革。经历三年多的调整后，核心城市成交量连续回升，楼市止跌回稳的信号愈发明显。据同策研究院联席院长宋红卫等专家预测，下半年全国楼市有望筑底回升，核心城市房价或将温和上涨。这一趋势背后，是政策、市场、购房者多方博弈的结果，也是中国经济结构调整和房地产市场长效机制逐步建立的体现。本文将从政策环境、市场趋势、城市分化、购房者行为等多个维度，深入剖析下半年房产复苏上涨的逻辑，探讨中国房价在“沉默中爆发”的可能性。
一、政策环境：调控触底，宽松空间有限
1.1 调控政策触底，宽松尺度有限
自2021年以来，中国房地产市场经历了多轮调控，政策底已基本形成。宋红卫指出，未来楼市调控政策进一步宽松的尺度有限，更多将依靠货币政策和财政政策来刺激市场。然而，M2增速在2024年整年保持高位，并未显著带动楼市成交趋势的改变，财政政策仍有发力空间。这意味着，政策对楼市的直接影响正在减弱，市场将更多依赖自身修复能力。
1.2 一线城市政策或进一步宽松
在调控政策中，一线城市将继续发挥“楼市风向标”的作用。预计一线城市调控政策将进一步宽松，以释放更多购房需求。例如，降低首付比例、放宽限购条件、优化房贷利率等，都可能成为政策调整的方向。这些措施将直接刺激一线城市楼市成交量的回升，进而带动全国楼市的复苏。
1.3 货币政策与财政政策的协同作用
货币政策方面，降息、降准等措施将继续为楼市提供流动性支持。5月20日最新LPR有望下调10个基点，意味着5年期LPR可能从现行的3.6%降至3.5%，国内大量城市首套房贷利率或将步入“2字头”。这将进一步降低购房成本，刺激购房需求。财政政策方面，政府可能通过增加基础设施投资、推动城市更新和旧改等方式，间接支持楼市发展。
二、市场趋势：成交量回升，降幅收窄
2.1 全国楼市成交走势L型下行，降幅收窄
尽管全国楼市成交走势仍可能呈现L型下行的趋势，但降幅将收窄。预计降幅在10个点以内，市场将逐渐企稳。这一趋势在核心城市尤为明显，成交量连续回升，止跌回稳的态势已经形成。
2.2 城市分化加剧，核心城市主导市场
城市分化将进一步加剧，核心城市仍以优质项目为主导，三四线城市则以高性价比的刚需刚改项目为主。例如，2025年4月，上海、广州等一线城市商品住宅销售价格环比持平或略降，但同比降幅均持续收窄。北京和深圳分别下降0.6%和0.3%，降幅较之前明显收窄。二线城市、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.4%，但同比降幅也分别收窄0.5个和0.4个百分点。
2.3 新房与二手房市场分化
新房市场将更多依赖优质项目的推动，而二手房市场则仍将以价换量的逻辑为主。在核心城市，优质新房项目可能创新高，走出独立行情。而二手房市场则可能面临更大的价格压力，尤其是去库存压力大的项目。
三、房价定价逻辑：回归经济面定价
3.1 房价定价逻辑的转变
2025年，房地产资产价格的定价逻辑将发生重要变化，由原来预期估值的逻辑向回归经济面定价的逻辑转变。这意味着房价将更多反映经济基本面和供需关系，而非单纯的预期估值。
3.2 核心城市房价温和回升
核心城市房价可能温和回升，原因包括政策空间充裕、公共资源供求好转、人口承载能力增强、产业集聚等。例如，上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，上海房价在超跌之后已出现温和回升的迹象。然而，回升幅度不会过大，预计平均涨幅不会超过5%，以避免市场过热。
3.3 二三线城市房价面临调整压力
与核心城市相比，二三线城市房价普遍面临更大的调整压力。这主要源于人口和产业因素、化债背景下地方公共开支有限、房屋供给偏大且房龄偏新等因素。因此，二三线城市房价可能继续面临下行压力，促销走量将更为普遍。
四、房地产开发企业：以销定投，聚焦核心区域
4.1 投资战略收缩，聚焦核心区域
房地产开发企业将继续延续“以销定投”的逻辑，投资战略进一步收缩。投资重点区域将聚焦在核心城市的核心区域，部分企业还将积极参与到核心城市的城市更新和旧改赛道上来。
4.2 房企运营性现金流趋好
经过三年左右的经营调整，房企所承受的运营性资金压力有所减轻。销售持续回款和严控开支并存，企业的资产负债表安全度可能好于市场预期。这将有助于房企稳定运营，为市场复苏提供有力支撑。